Hoe verkoop ik mijn huis zonder makelaar

Hoedoe door: Cindy Kamstra

Bekijk het profiel van Cindy Kamstra
Aantal Hoedoes: 86

Benodigdheden

• Je huis
• Een fotocamera
• Een internetaansluiting
• Goede onderhandelingsvaardigheden
• Geduld
• Veel vrije tijd

Stappen

1. Bedenk waarom je geen makelaar wilt inhuren

   Als je je huis wilt verkopen, kun je ervoor kiezen om dat zelf te doen. Maar vraag je eerst eens af waarom je dat graag wilt. Makelaars zijn duur, dat is waar. Dat kan reden genoeg zijn om geen professional in te huren, maar dan moet je wel bereid zijn zelf veel tijd te steken in de verkoop van je huis.

   Een makelaar doet namelijk meer dan alleen een advertentie plaatsen en een bord 'Te Koop' in je tuin zetten. Zorg dus dat je goed op de hoogte bent van wat een makelaar allemaal voor je doet:

   • Hij kan je huis taxeren en een goede verkoopprijs bepalen.
   • Hij is op de hoogte van goede verkoopstrategieën en adviseert je daarover.
   • Hij gaat actief op zoek naar kopers.
   • Hij begeleidt de bezichtigingen en geeft antwoord op lastige vragen van aspirant-kopers.
   • Hij voert de onderhandelingen.
   • Hij verzorgt het verkoopcontract.

2. Bepaal een goede verkoopprijs

   Zelf je huis verkopen begint met het bepalen van de verkoopprijs. Dat doe je natuurlijk niet uit de losse pols. Zorg ervoor dat je vraagprijs reëel is door bijvoorbeeld eens te informeren bij je buren. Bekijk hun huis en vraag wat ze ervoor betaald hebben.

   De beste manier om een goede verkoopprijs vast te stellen is het inschakelen van een taxateur. Die taxeert je woning en houdt daarbij ook rekening met eventuele verbouwingen die je huis misschien meer waard hebben gemaakt. 

   Denk ook aan de kosten koper, die bedragen ruwweg 10% van de verkoopprijs. De kosten koper bestaan onder andere uit de overdrachtsbelasting (6%) en de notariskosten.

3. Maak je verkoopplannen wereldkundig

   Nu je je vraagprijs bepaald hebt, is het tijd om iedereen te laten weten dat je huis op de markt is. Je hebt daarvoor mogelijkheden te over. Denk bijvoorbeeld eens aan:

   • Het plaatsen van een advertentie op één van de vele huizensites die er zijn. Je kunt zelfs (tegen betaling) een standaard domeinnaam aanvragen voor een homepage waarop je je huis te koop aanbiedt.
   • Het plaatsen van een advertentie in de krant. Je kunt daarbij natuurlijk kiezen voor een lokale of regionale krant, maar ook de landelijke dagbladen hebben betaalbare advertentiemogelijkheden voor particulieren die hun huis willen verkopen.
   • Het ophangen van een advertentie in de supermarkten bij jou in de buurt. Ook prikborden in buurtcentra en andere openbare gelegenheden bieden een prima advertentiemogelijkheid. Vraag wel altijd eerst toestemming om je huis op hun prikbord te hangen!
   • De oude vertrouwde mond-tot-mondreclame. Vertel iedereen die je kent dat je woning op de markt is. Je kunt al je vrienden en familieleden ook een A4'tje geven met daarop een opsomming van de belangrijkste kenmerken van het huis en een mooie foto. Zij kunnen dat dan weer doorgeven aan mensen die misschien belangstelling hebben.

4. Presenteer je huis

   Of je nu een makelaar inhuurt of zelf aan de slag gaat, goede foto's zijn essentieel bij het verkopen van je huis. Ze vormen immers de eerste indruk die belangstellenden van je stulpje krijgen. Daarom een paar tips voor het maken van de beste huizenfoto's.

   • Maak de foto's op een zonnige dag. Dat zorgt ervoor dat je huis er warm, licht en sfeervol uitziet, zowel van buiten als van binnen.
   • Zorg dat alles er netjes uitziet. Dat betekent niet alleen dat je binnen alles opruimt en schoonmaakt, maar bijvoorbeeld ook dat je ramen van binnen en buiten schoon zijn (en de kozijnen goed in de verf zitten) en dat je tuin of terras schoon, netjes en onkruidvrij is.
   • Kamers kun je het beste vanuit één van de hoeken fotograferen, zodat mensen die de foto's bekijken meteen een idee hebben van de grootte van de ruimte.

   Ook een goede verkooptekst is heel belangrijk. Een droge opsomming van de harde feiten is daarbij niet genoeg. Natuurlijk moet erin staan hoeveel kamers het huis heeft en hoe groot die zijn, of er een moderne badkamer is en hoe diep de tuin is. Maar mensen moeten je woning aantrekkelijker vinden dan die andere eengezinswoning met vier kamers, tuin en ligbad. Een paar schrijftips:

   • Gebruik een duidelijke koptekst waarin je meteen een paar pluspunten van je woning noemt: "Vrijstaande vierkamerwoning met grote tuin".
   • Schrijf positief maar blijf wel eerlijk. Als de woonkamer heel klein is, maak daar dan een pluspunt van: het wordt dan bijvoorbeeld "een knusse woonkamer".
   • Gebruik korte zinnen en opsommingen, maar vermijd afkortingen, die maken een tekst slecht leesbaar.
   • Schrijf in je eigen stijl. Veel verkoopteksten zijn geschreven in 'makelaarstaal', waardoor ze niet opvallen tussen alle andere verkoopteksten. Schrijf dus alle informatie over je woning in je eigen woorden, dat geeft er een unieke persoonlijke draai aan.
   • Controleer je tekst goed op spelfouten voordat je hem plaatst!

5. Maak je huis klaar voor bezichtiging

   Misschien ken je die reclame van een bekend koffiemerk waarin een volks echtpaar een huis gaat bekijken dat heel strak en minimalistisch is ingericht: "Ik vind het hier gezellig, het is zo knus!" roept de vrouw uit, terwijl ze de geur van een vers gezette pot koffie opsnuift.

   Met alleen de geur van koffie kom je er natuurlijk niet, maar het spotje laat wel zien dat er meer nodig is om je huis te verkopen dan dat het schoon en netjes is. Het licht, de geur, de stijl van inrichten, de staat van onderhoud, allemaal speelt het mee bij de beslissing van een potentiële koper.

   Wie denkt dat hij alles gewoon kan laten zoals het is, komt bedrogen uit. Mensen vinden het namelijk vaak moeilijk om daar 'doorheen te kijken' en zich voor te stellen wat er allemaal mogelijk is met een woning.

   Een paar praktische tips:

   • Kijk kritisch naar het behang en schilderwerk in je huis. Daarbij is het niet alleen van belang hoe lang geleden je geverfd en behangen hebt en of alles er nog netjes uitziet, ook kleuren en patronen zijn belangrijk. Vraag je af wat voor sfeer je hiermee oproept bij een buitenstaander. Jij kunt die knalroze muur wel waarderen, een ander kan hem schreeuwerig vinden. Als het nodig is, steek dan geld en tijd in nieuw behang en schilderwerk.
   • Haal alles wat persoonlijk is weg. Mensen die een huis bezichtigen willen zich meteen thuisvoelen en dat lukt niet als overal nog vakantiefoto's van jou hangen of het speelgoed van je kinderen nog rondslingert.
   • Zorg er wel voor dat het ook weer niet te onpersoonlijk wordt, mensen moeten wel kunnen zien dat er ook echt iemand woont. Zet dus bijvoorbeeld een grote bos bloemen neer, hang een mooie poster boven de bank of leg een boek dat je aan het lezen was op de salontafel.
   • Is je woonkamer ook tegelijk je werkruimte, of je slaapkamer ook meteen washok? Probeer dan toch die functies van elkaar te scheiden. Anders lijkt het net alsof je vindt dat je eigenlijk een kamer tekort komt.
   • Haal de overgordijnen tijdelijk weg. Zo zorg je ervoor dat een kamer groter en lichter wordt. Ook het openzetten van tussendeuren helpt meer licht in je huis te brengen.
   • Zet een pot koffie, bak een appeltaart, koop een luchtverfrisser en laat voorafgaand aan de bezichtiging alle ramen en deuren een kwartiertje tegen elkaar openstaan. Kortom, doe er alles aan om ervoor te zorgen dat je huis lekker fris ruikt. Rook je? Dan op de dag van de bezichtiging even niet of alleen buiten. Vergeet ook niet de asbakken weg te halen!

6. De bezichtiging

   Omdat je geen makelaar hebt die het voor je kan doen, zul je de rondleidingen zelf moeten verzorgen. Ook op dagen en tijden dat het jou eigenlijk niet uitkomt. Zorg dus dat je voor dit doel genoeg vrije tijd kunt regelen.

   Tijdens de rondleiding zelf is het belangrijk dat je altijd eerlijk bent. Natuurlijk hoef je niet meteen een lijst van minpunten en gebreken met de kijkers door te nemen, maar als ze ernaar vragen kun je beter niets verzwijgen. Wel kun je er een positievere draai aan geven: "De keuken is al wat ouder, maar heeft daardoor wel een heel authentiek sfeertje."

   Leid de kijkers rond in elk vertrek, maar geef ze ook de ruimte om zelf dingen te ontdekken. Jaag ze niet op, maar wacht geduldig terwijl ze rondkijken en beantwoord hun vragen rustig, eerlijk en duidelijk.

   Hebben ze het hele huis gezien, bied ze dan nog een kop koffie aan en maak een praatje. Bijvoorbeeld over de buurt, over waar zij vandaan komen en waarom ze willen verhuizen. Je kunt ook vertellen waarom jij gaat verhuizen, maar pas op dat je niet te negatief klinkt.

7. Heb geduld

   Alleen als je heel veel geluk hebt, wordt je huis gekocht door de eerste mensen die ernaar komen kijken. In de meeste gevallen duurt het een tijdje en soms duurt het zelfs langer dan een half jaar voordat één van de kijkers een koper wordt.

   Geduld is dus een schone zaak. Ga niet bij de pakken neerzitten als je huis niet direct verkocht wordt. Probeer te bedenken waarom niemand je huis wil kopen. Is je advertentie niet aantrekkelijk genoeg, kunnen de foto's beter of mankeert er iets aan het huis zelf? Probeer dat dan op te lossen. Vraag ook je omgeving om advies: wat valt hen op aan je advertentie en je huis? Hebben ze nog ideeën en tips voor je?

   Soms is er geen directe oorzaak aan te wijzen. Het enige wat je dan kunt doen is geduld hebben, je huis klaar houden voor bezichtiging en rustig afwachten.

8. De onderhandelingen

   Ineens is het zover: iemand heeft serieuze belangstelling en doet een bod op je huis. Bekijk eerst of je dit een realistisch bod vindt. Je hoeft namelijk niet meteen te gaan onderhandelen! Vind je het bedrag veel te laag, dan kun je het bod ook afslaan. Denk je dat de tegenpartij wel te verleiden is tot een hoger bod en wil je dat ook, doe dan een tegenbod. Onthoud altijd dat jij uiteindelijk degene bent die beslist wat een goede prijs is! Je kunt zelfs in dit stadium de oorspronkelijke vraagprijs nog verhogen. Doe dat alleen als de belangstelling overweldigend is en kopers in de rij staan voor jouw huis, anders is het niet verstandig.

   Biedt de tegenpartij naar jouw zin na een paar keer bieden en tegenbieden nog steeds niet hoog genoeg, geef dan gewoon door welke prijs je minstens voor het huis wilt hebben. Dat bedrag zal iets onder je vraagprijs moeten liggen, maar boven het bod dat hij of zij doet. De potentiële koper kan dan ja of nee zeggen. Is het antwoord nee, dan is dat jammer, maar dan weet je in elk geval waar je aan toe bent en kun je verder gaan met bezichtigingen en onderhandelingen met de volgende.

   Het kan zijn dat iemand een optie op het huis wil nemen. Dat betekent dat diegene binnen een bepaalde tijd het eerste recht heeft je woning te kopen, voor de prijs die jullie onderhandeld hebben. Zo'n optie betekent niet dat hij of zij ook daadwerkelijk tot kopen overgaat. Je bent als verkoper niet verplicht iemand een optie te geven. Als je dat wel doet, houd je er dan ook aan en verkoop het huis niet aan iemand anders voodat de optietermijn verstreken is. Doorgaan met bezichtigingen met andere bieders kan wel, maar wacht even met onderhandelingen met andere gegadigden.

9. Naar de notaris

   Omdat de kosten voor de notaris meestal betaald worden door de koper (de kosten koper uit stap 2), is het in principe aan de koper om een notaris te regelen. De notaris is onmisbaar bij de overdracht van een huis. Hij wikkelt de juridische zaken rond de verkoop af. De koopovereenkomst en akte van levering moeten in zijn bijzijn ondertekend worden door beide partijen.

   Maar ook jij als verkoper doet er goed aan een notaris inschakelen. Hij kan je namelijk vertellen wat je (juridische) verplichtingen tegenover de koper zijn en je adviseren bij het opstellen van een koopovereenkomst. De kosten voor deze notarisdiensten zijn uiteraard voor jouw rekening.

10. Stel een koopovereenkomst op

    Bij het verkopen van je huis moeten er twee overeenkomsten ondertekend worden, namelijk de koopovereenkomst en de akte van levering. Het koopcontract kun je door een notaris laten opstellen, maar je kunt er ook voor kiezen het zelf te doen. De akte van levering kun je niet zelf maken, dat doet de notaris.

    De koper heeft volgens de wet een bedenktijd van drie dagen na het ontvangen van het ondertekende koopcontract. In overleg met jou kan die bedenktijd verlengd worden. De koper kan binnen die bedenktijd zonder een reden te geven afzien van de koop.

    Ook kan een koper voorwaarden van ontbinding in het contract laten opnemen. Dat betekent dat de overeenkomst vervalt op het moment dat aan die voorwaarden niet wordt voldaan. Gebruikelijke voorwaarden zijn:

    • Het niet rond kunnen krijgen van de financiering.
    • De koper krijgt geen woonvergunning van de gemeente.
    • Bij de bouwtechnische keuring die de koper laat uitvoeren komen ernstige gebreken aan het licht.

    Sommige kopers zullen proberen buitenissige voorwaarden in het contract op te laten nemen, bijvoorbeeld de koop laten afhangen van het bedrag dat ze met de verkoop van hun eigen woning krijgen. Wat gebruikelijk is en wat niet kun je het beste navragen bij een notaris.

    Zorg in elk geval dat de voorwaarden van ontbinding niet 'onbeperkt houdbaar' zijn, vermeld dus altijd een datum waarop de voorwaarden vervallen!

11. De koop is rond

    Na het verstrijken van de bedenktijd en de vervaldatum voor de ontbindende voorwaarden is de koop definitief. Mocht de koper nu alsnog de koop willen ontbinden, dan is hij jou een vergoeding verschuldigd. Gefeliciteerd, je hebt je huis helemaal zelf verkocht!

12. Toch maar niet?

    Twijfel je na het lezen van deze stappen of je wel in staat bent om zelf je huis te verkopen, dan kun je alsnog een makelaar inschakelen. Bedenk daarbij dat je een makelaar ook een deelopdracht kunt geven, dat scheelt al enorm in de kosten. Bij zo'n deelopdracht voert de makelaar bijvoorbeeld de onderhandelingen en regelt hij de keuring en taxatie van je huis terwijl jij zorg draagt voor de advertentie en de bezichtigingen. Ook andere taakverdelingen zijn mogelijk. Informeer daar dus eens naar!

Do's

• Een taxateur in de arm nemen
• De vraagprijs een paar duizend euro hoger vaststellen voor de nodige onderhandelingsruimte
• Eerlijk blijven
• Je laten adviseren door een notaris

Don'ts

• Geen foto's plaatsen van je huis
• Misleidende trucs toepassen
• Buitenissige voorwaarden in het koopcontract opnemen

Meer uitleg

• De Vereniging Eigen Huis weet precies wat er bij de verkoop van je huis komt kijken en biedt handige diensten aan.
• Je huis moet beschikken over een energielabel. De Rijksoverheid legt je uit hoe en wat.