Hoe kies ik een hypotheek

Hoedoe door: Bastienne Wentzel

Bekijk het profiel van Bastienne Wentzel
Aantal Hoedoes: 59

Benodigdheden

• Tijd
• Telefoon
• Internet

Stappen

1. Wat is een hypotheek?

   Erwin Voogt legt uit: “Een hypotheek is een geldlening met een onroerend goed als onderpand, meestal dus een huis. Omdat er een onderpand is, loopt de bank niet zoveel risico dat ze haar geld niet terugkrijgt. De rente op een hypotheek is daarom lager dan bij een gewone geldlening.”

   In de praktijk wordt een hypotheek vaak verkocht samen met nog enkele andere zogeheten financiële producten, bijvoorbeeld een spaarregeling en een levensverzekering. Deze combinatie maakt een hypotheek vaak ondoorzichtig en lastig om te bepalen welke hypotheek je in jouw situatie het beste kunt kiezen.

2. Maak een budget

   Zet op een rijtje wat je inkomsten en uitgaven zijn en hoeveel je per maand aan een hypotheek kunt uitgeven. Reken niet alleen de rente maar ook de aflossing en eventueel de levensverzekering mee. Denk daarbij ook aan onderhoud van het huis (elke paar jaar een schilder, soms een loodgieter), onverwachte vervanging van de auto, studeren van de kinderen, enz.

   Een richtlijn is dat het hypotheekbedrag maximaal vier tot vijf keer het bruto jaarsalaris kan zijn. Een andere richtlijn is dat de totale kosten van een huis zo’n 500 euro per maand per ton bedragen. Dus een huis van 200.000 euro kost ongeveer 1000 euro per maand aan hypotheek en onderhoud. Het is verstandig om dit huis pas te kopen als je een bruto jaarinkomen van zo’n 40.000 euro hebt.

   “Denk vooral heel goed na voor je een hypotheek op twee inkomens neemt,” zegt Erwin Voogt Als het huis bij een scheiding noodgedwongen verkocht moet worden, geeft dat een boel extra ellende op een toch al niet erg gezellige situatie. Denk niet ‘dat overkomt mij niet’. Eén op de drie huwelijken strandt...”

3. Stel vast hoeveel financieel risico je kunt én wilt lopen

   Kun je een tijdelijke stijging van je maandelijkse uitgaven aan de hypotheek makkelijk opvangen? Heb je kinderen? Stel dat één van de twee partners overlijdt, is de ander dan in staat de hypotheekkosten alleen op te brengen?

   Deze zaken zijn van belang bij de keuze voor een hypotheekvorm (zie punt 6). “Heb je een flinke spaarpot op de bank waaruit je kunt putten als het financieel tegenzit? En wil je dat ook? Dan kun je meer risico nemen met je hypotheek. Voordeel is dat die daardoor vaak goedkoper wordt,” zegt Erwin Voogt.

4. Vraag jezelf af of je een levensverzekering wilt afsluiten

   Er zijn twee redenen waarom een levensverzekering (ook wel overlijdensrisicoverzekering genoemd) nodig of nuttig kan zijn:

   1) De bank eist een levensverzekering voor het hypotheekdeel bóven de executiewaarde van het huis - van dat deel heeft zij immers niet de garantie dat dat geld terugbetaald kan worden, met name bij overlijden.

   2) Wanneer één van de partners komt te overlijden is er onvoldoende geld om het huis te betalen, of is een overbruggingsperiode nodig. Vooral als er kinderen zijn.

   Vaak wordt standaard een levensverzekering voor de gehele looptijd (30 jaar) afgesloten. “Dat is eigenlijk helemaal niet nodig,” aldus Erwin. “Na 15 of 20 jaar zijn de kinderen al het huis uit, is er genoeg spaargeld, kortom is er geen echt financieel risico, terwijl de levensverzekering alleen maar duurder wordt vanwege de hogere leeftijd.”

   Ook wordt geregeld een levensverzekering voor de hele hypotheeksom afgesloten. Erwin zegt: “Ook dat is vaak helemaal niet nodig en bovendien kostbaar. Beperk je tot het bedrag wat echt nodig is, of probeer de bank tevreden te stellen met een ander onderpand voor het deel boven de executiewaarde: spaargeld. Je kunt namelijk ook spaargeld in onderpand geven. De spaar- of beleggingsrekening wordt dan “verpand” - je mag niet meer aan het geld komen, maar krijgt wel gewoon rente. Bij deze constructie die geld oplevert en meteen een deel van de aflossing regelt, hoef je vaak geen dure levensverzekering af te sluiten. Vraag ernaar bij je bank.”

5. Kies de rentevaste periode

   Je hebt grofweg de keuze tussen twee manieren van rente betalen. De rente op een hyptheek kan variabel zijn, net als bij een spaarrekening, maar meestal wordt de rente voor een aantal jaar (vaak tien) vastgezet. Je weet dan precies wat je de komende jaren per maand moet betalen aan rente.

   Heb je weinig financiële ruimte, dan is het altijd aan te raden de rente voor een lange looptijd vast te zetten, volgens Erwin. "Nadeel is dat gemiddeld de rente vaak, maar niet altijd, iets hoger is dan bij variabele rente. Hypotheken met variabele rente zijn wel vaak wat flexibeler. Je kunt bijvoorbeeld grotere bedragen versneld aflossen. Ook is het altijd mogelijk de rente toch voor langere tijd vast te zetten zonder extra kosten." 

6. Kies een hypotheekvorm

   Er zijn nogal wat hypotheekvormen, maar de verschillen hebben allemaal betrekking op de manier van aflossen en de levensverzekering.

   Een hypotheek zonder toeters en bellen wordt ‘aflossingsvrij’ genoemd. Erwin legt uit: “Je krijgt dan gewoon de geldlening en meer niet. Voordeel: simpel en zonder extra kosten. Nadeel: je moet zelf goed nadenken over de aflossing. In Nederland mag je de rente die je betaalt over je hypotheek aftrekken voor de inkomstenbelasting. Dit mag echter maximaal dertig jaar en uiteraard moet je wel een inkomen hebben. Verder kun je meestal tot maximaal de executiewaarde aflossingsvrij krijgen.”

   Wil je niet zelf hoeven nadenken over de aflossing dan is er de spaarhypotheek of de beleggingshypotheek. “Bij de eerste spaar je geld en is het eindbedrag vooraf duidelijk, bij de tweede wordt je spaargeld belegd en is het eindbedrag afhankelijk van de beursontwikkelingen,” zegt Erwin.

   In beide vormen is altijd een levensverzekering opgenomen, zodat er ook geld is voor de aflossing als je door overlijden niet meer kunt aflossen. “Nadeel is dat de bank of verzekeringsmaatschappij veel meer administratie voor jou moet bijhouden en daarvoor brengt ze kosten in rekening. Ook betaal je premie voor de levensverzekering. Doordat je eigenlijk een paar producten in één koopt (lening, spaarregeling, verzekering) heb je niet de mogelijkheid voor elk van de onderdelen de goedkoopste aanbieder uit te zoeken. De lokker is dan vaak de rente, maar de andere onderdelen hoeven dan helemaal niet goedkoop te  zijn,” aldus Erwin.

   Uiteraard zijn er talloze combinaties. De hypotheek op het bedrag tot de executiewaarde van het huis kan bijvoorbeeld aflossingsvrij zijn. Dat is goedkoop. Voor het deel erboven wenst de bank een levensverzekering en je wilt zelf graag sparen om het bedrag later te kunnen aflossen. Op dat deel neem je dan een spaarhypotheek. 

   • Tip van Erwin: Het loont de moeite uit te zoeken of de delen niet beter los gekocht kunnen worden. Het is even puzzelen, maar het kan letterlijk honderden euro’s per maand besparen, dertig jaar lang.

7. Sluit de hypotheek af

   De bank (of tussenpersoon) en de notaris zullen de hypotheek voor je afsluiten.

   Ook zullen zij wijzen op de opstalverzekering. Daarmee verzeker je je huis tegen schade als gevolg van bijvoorbeeld brand, storm en inbraak. Een opstalverzekering is verplicht voor iedereen die een woonhuis met een hypotheek heeft.

   Denk vervolgens na over de toekomst, zegt Erwin. “Als het hypotheek bedrag minder is geworden dan de waarde van het huis door de stijging van de huizenprijzen, kom je meestal in aanmerking voor een renteverlaging. Vrijwel elke bank accepteert de WOZ-waarde als betrouwbare taxatie van je huis. De WOZ-waarde is de waarde van je huis voor de belasting. De gemeente bepaalt die waarde.

   Ook krijg je soms door af te lossen een lagere rente: een relatief klein beetje aflossing kan soms veel geld opleveren. 0.1% renteverlaging over enkele tonnen is tientallen euro’s minder rente per maand. Ga naar je bank als je een nieuwe WOZ-waarde hebt of een potje spaargeld over, en vraag wat ze voor je kunnen doen.”

Do's

• Begrijp wat je koopt - het gaat om heel veel geld.
• Kies niet klakkeloos voor de spaarhypotheek. Shop rond voor een losse levensverzekering.
• Kijk naar alle kosten: rente én spaarconstructie én levensverzekering.
• Is de WOZ-waarde hoger geworden dan je hypotheek? Vraag de bank om een renteverlaging!

Don'ts

• Een levensverzekering afsluiten zonder nadenken. Hoe groot is het financiële risico bij overlijden?
• Een spaarhypotheek of beleggingshypotheek kiezen voor het belastingvoordeel - dat is maximaal 1,2% terwijl de kosten hoger zijn.

Bron